We gaan op een kortbondige manier een belangrijk figuur behandelen welke gewoonlijk echte hoofpijnen geeft aan deze personen welke wensen een woning te bouwen in Spanje, en in special is dit bestemt voor de nederlanders en belgen welke Spanje als hun vakantiebestemming hebben en terreinen kopen op mooie plaatsen in de Costa Blanca zoals Moraira, Calpe, Javea, Denia, Benitachel, en anderen.

We verwijzen naar een bouwcontract of uitvoering van een werk welke dient vastgelegd te worden door de eigenaar van een terrein, de opdrachtgever of promoter, voor het bouwen van een woning volgens een technisch bouwplan.

De essentie van het bouwcontract is om de bouwheer een verplichting op te leggen, het gaat niet louter om de activiteit, maar om het bekomen van een resultaat, de woning in project.

Als specialisten in het bouwrecht, kunnen we verzekeren dat deze contractuele relatie heel wat problemen teweegbrengt.

Het is juist daarom dat de geïntresseerde zich afvraagt waarmee men rekening dient te houden in Spanje bij het bouwen van een woning, het antwoord voor ons is eenvoudig en het is van de noodzakelijke zaken is het hebben van een goed opgesteld uitvoerings-contract voor werken te hebben met een bouwheer van vertrouwen; met een superieure architect, een professioneel welk een ontwerp naar uw wens opmaakt en de zekerheid hebbend dat alles wordt gedaan volgens de stedebouwkundige normatieven.

Dit contract is belangrijk daar het doel ervan is dat het bouwen van een woning wordt gedaan volgens de bouwplannen opgesteld door een architect, welke in dienst is genomen door de klant, welke in een lange periode wordt uitgevoerd  met het doel de woning te bouwen, welke gewoonlijk een hoge economische kost heeft.

Het risico dat hoofdzakelijk dit bouwcontract heeft voor de koper, is de mogelijkheid van het verlaten van de bouw vanwege de bouwheer bij een conflictsituatie of onenigheden.

We hebben ernstige gevallen gezien van bouwheren die de bouwwerken hebben verlaten wegens betwistingen met de eigenaar van de bouw, en hebben de bouw halverwege verlaten met het gevolg voor de koper, om een andere bouwheer te vinden die het bouw afwerkt, en met ernstige verhoging in kost dat dit ten gevolge heeft, daar er reeds voorafgaandelijk belangrijke bedragen waren afgeleverd welke hoger zijn dan de uitgevoerde werken.

De indienstneming van een nieuwe bouwheer en de vrees van herhaling van dezelfde ervaring is iets dat in overweging wordt genomen door de geïntresseerde, zijnde een nachtmerrie en het ontbreekt hem niet aan reden hiervoor.

Vrucht van onze ervaring met nederlandse en belgische klanten en met de zone van de Costa Blanca, gaan we hierbij kortbondig de verschillende wettelijke aspecten van dit tema uitleggen en ook gaan we enkele minimale tips geven welke men dient te volgen maar steeds duidelijk hebbend dat er niets beter is dan het raadplegen van een advocaat specialist in vastgoed om zo problemen te voorkomen.

PROMOTER OF EIGENAAR VAN DE BOUW

Als promoter wordt de eigenaar van het terrein erkent welke wenst een bouwwerk van een woning te starten op zijn terrein.

Deze dient de geregistreerde of offíciële eigenaar te zijn van de woning en zal de verantwoordelijke zijn van de betalingen aan de bouwheer.

De documentatie ter aanvraag van een Bouwvergunning en nadien de Licentie van Eerste Bewoonbaarheid, is de verantwoordelijkeheid van hemzelf en deze dient de documentatie te ondertekenen, ook al heeft de bouwheer en de technici deze klaargemaakt.

Zonder afbreuk te doen aan andere verantwoordelijkheden welke de overige partijen kunnen aangaan, de eigenaar van de bouw of promoter zijn de wettelijke verantwoordelijke ten opzichte van de Gemeente wegens het vervullen van de normatieven van de Wet op de Stedebouw bij de bouw van een woning, zodoende dat eender welke illegaliteit welke men pleegt, deze de eerstelijke verantwoordelijken zullen zijn.

Zodoende dat men moet eisen dat er een nauwkeurige nakoming is van het technisch project, die goedgekeurd is door de Gemeente en men geen toegevingen mag doen aan veranderingen zonder goedkeuring en welke nadien zijn sanctionele gevolgen zullen hebben.

BOUWHEER

De eerste belangrijke handeling om van start mee te gaan vanwege de eigenaar van een terrein is de keuze van een bouwheer, en onze raad is, als eerste raadgeving, dat men op zoek gaat naar aanbevelingen van deze, zijnde van personen die deze kennen. De ervaring en prestige van de bouwheer zijn waarborgen om rekening mee te houden.

Vele keren is het de eigenlijke architect die een bouwheer voorstelt en men dient aan deze profesioneel te vragen om verschillende bouwheren aan te raden en dat hij referenties geeft en daarvoor is het belangrijk dat de bouwheer uitgevoerde bouwwerken toont.

Andere keren is de bouwheer ook de eigenaar van een terrein dat men wenst te kopen en waarbij men tegelijkertijd het terrein verkoopt met een bouwplan wat reeds is goedgekeurd of voorzien in een urbanisatie, zodoende in dit geval is het belangrijk om de faam en aanzien na te checken van deze bouwheer.

HET BEBOUWBAARHEID  ZIJN VAN TERREIN VOLGENS STEDEBOUWKUNDIGE NORMEN

In Spanje, en zodoende ook in de Costa Blanca, is de bebouwbaarheid en capaciteit op stedebouwkundig vlak van een terein vastgelegd en opgenomen in de stedelijke plannen van de gemeente.

Een terein is enkel bebouwbaar wanneer men voldoet aan de voorwaarden van een bouwterrein, en enkel is er deze voorwaarde van terrein wanneer deze voorkomt in het stedelijk plan van de Gemeente, zijnde bebouwbaar.

De bebouwbaarheid of capaciteit om te bouwen op een terein zal een voorafgaande stap zijn opdat de Gemeente ons een Bouwvergunning aflevert, indien het een terrein betreft waarop men wenst te bouwen en niet stedelijk is, dient men er van af te zien om het te verwerven of aan te kopen.

Als voorgaande stap dient u als lezer rekening te houden met het terrein dat u gaat aankopen, zijnde of het bebouwbaar is maar ook dient men te weten welke bouwvolume men toelaat daar dit van invloedt is op het bouwproject dat men gaat opstellen.

We geven weer vanuit Carlos Baño Leon advocaten specialisten op vastgoedrecht, dat het best is dat u zich laat begeleiden door een advocaat welke het wettelijke nazicht doet van de stedelijke afkomst van het terrein.

Men koopt nooit een terrein aan vertrouwend op hetgeen de verkoper of inmobiliëen weergeven, voordat men zekerheid heeft dat het terrein van stedelijke afkomst is, zijnde bebouwbaar.

BOUWVERGUNNING AF TE LEVEREN DOOR DE GEMEENTE

Het uitvoeren van een bouwproject is afhankelijk van de goedkeuring van de Gemeente via een Bouwvergunning.

Deze aanvraag tot vergunning wordt ingediend door de bouwheer met handtekening van de promoter/eigenaar tesamen met het bouwproject welk is ontworpen door een architect.

Enkel de afgifte van deze vergunning geeft de toelating tot het starten van de bouw, onder toezicht van de Gemeente aan wie men op het einde van de werken de goedkeuring vraagt via een vergunning van eerste bewoonbaarheid.

Naargelang welke Gemeente de behandeling van deze vergunning doet, zal dit langer of minder lang duren en dit dient de koper van een terrein te weten en zodoende is het belangrijk dat in het bouwcontract een periode wordt vastgelegd opdat de bouwheer onmiddellijk de vergunning aanvraagt, daar als dit niet wordt opgenomen dit onzekerheid geeft daar men niet weet wanneer de bouwheer dit gaat aanvragen en dit kan een grote vertraging met zich kan meebrengen.

Zodoende en we willen hier blijven er op aandringen dat men dit tema in het contract voorziet.

Het afleveren of niet van de vergunning en zijn gevolgen dienen ook vastgelegd worden in het uitvoeringscontract voor de werken en vandaar de belangrijkheid dat een advocaat dit alles opvolgd.

De advocaten specialisten van Carlos Baño León begeleiden u hierbij ten allen tijde correct zodoende dat u niet dient te twijfelen met ons in contact kan treden.

ENKELE AANBEVELINGEN BIJ OPSTELLING VAN HET CONTRACT

Zonder hierbij te uitgebreid op in te gaan, gezien de ingewikkeldheid van het desbetreffende contract en de vele verplichtingen die men hierin aangaat en waarbij men moet toevoegen de verscheidenheid aan modaliteiten van bouwen, sommen we enkele aanbevelingen op welke de meest voorkomende zijn. Hiermede we willen aantonen dat het belangrijk is om te rekenen op goede wettelijke begeleiding en in dit geval vertrouwend op onze specialisten advocaten in vastgoedrecht van Carlos Baño León, waarvan u nooit spijt van zal hebben.

1.- In het uitvoeringscontract van werken wordt er een periode van duurtijd van de gestarte werken vastgelegd rekenend vanaf de dag dat de Gemeente de bouwvergunning aflevert, echter vermeld men niet in het contract het moment waarin de bouwheer  verplicht is tot het aanvragen van deze vergunning.

In dit geval is het correct dat de duurtijd of periode van bouwen start vanaf het moment van afgifte van de bouwvergunning daar als dit niet is, men niet kan beginnen maar wel is het zo dat men gewoonlijk in het contract niet de periode opneemt die de bouwheer heeft ter aanvraag van de vergunning, zodat we voor situaties komen te staan van onverdedigbaar zijn, daar in geval de bouwheer vertraging heeft bij het aanvragen en hierover niets is vastgelegd, we problemen gaan hebben.

2.- We kunnen problemen hebben daar de bouwheer op het moment van ondertekenen van het contract gewoonlijk vooraf een belangrijke som aan borg vraagt waardoor hij steeds de situatie domineert. Gewoonlijk vraagt men 20% en dit zonder te hebben gestart met de werken, heeft hij reeds dit bedrag van u zodat hij vanaf dat moment in een voordelige situatie komt te staan en als het contract niet goed is opgesteld, gaat er een situatie van overheersing zijn vanwege de bouwheer.

3.- Gewoonlijk wordt in het contract nooit opgenomen vanwege de bouwheren het recht hebbend op stopzetten van het contract vanwege de eigenaar van de werken of promoter.

Het recht is gebaseerd op het artikel 1.594 van het Burgelijk Wetboek en de geïntres-seerden zijn zich nooit bewust van dit recht van stopzetten, en buiten de terugtrekking welke wordt erkent in dit geval, heeft de bouwheer recht op een vergoeding welke gewoonlijk door de rechtbanken worden vastgelegd op een 15% van de prijs van de aangegane werken zodoende dat u zich kan voorstellen dat het betreft om hoge vergoedingsbedragen.

We zijn getuige geweest van begeleiding door andere collegas van het vak waar men heeft aangeraden aan de klant om gebruik te maken van dit recht en dit heeft een ernstig probleem opgeleverd voor hun klant.

Als de bouwheer niet nakomt, zijn er andere mechanismen die men kan gebruiken zonder dat dit economisch nadelig is voor de klant.

Advocaten specialisten in het vastgoedrecht van Alicante gaan u hierbij bijstaan in geval u problemen of onenigheden heeft met uw bouwheer.

4.- Ook is er veel oneerlijkheid op vlak van verhoging of aanpassing van kost van het materiaal en aangegane werken en dit weten we maar al te goed, ook in verandering van afgesproken prijs.

5.- Één van de meest problematische punten gedurende de uitvoering van een werk is de vertraging dat een werk kan leiden over de afgesproken termijn. Zonder te zeggen dat het van uiterste belang is dat de promoter of eigenaar van het werk zich niet laat op sleeptouw nemen of overtuigen door de bouwheer en er moet een duidelijke termijn vastgelegd worden en men niet veel voorwaarden aanvaard die gewoonlijk de bouwheer oplegd welke steeds buiten zijn wil zijn, om zo de vertraging te rechtvaardigen.

Buiten het aanhouden van een houding, eisend over dit in particulier, dient men vergoedingen hieromtrent vast te leggen.

Ze zijn talrijk de de punten waarbij rekening dient gehouden te worden in het contract en zo belangrijk voor de toekomst dat we niet kunnen begrijpen dat men dit kan laten opstellen zonder de tussenkomst en begeleiding van een specialist in het bouwrecht  zoals deze van de advocaten van Carlos Baño León.

Er is zoveel casuïstiek dat deze soort van contracten opleveren dat we deze niet allen kunnen weergeven opdat dit artikel niet te saai wordt en het opgeeft om dit verder te lezen, zodoende dat we voorstellen dat u in contact treedt met onze advocaten specialisten in het vastgoedrecht van de Costa Blanca, Alicante en we u bijstaan opdat u met een gerust hart het contract kan ondertekenen, zonder enig probleem.

We hebben in dit artikel de problemen opgesomd welke meest voortkomend zijn en men kan hierdoor ingelicht zijn door middel van dit artikel van dit advocatenkantoor.