Misleidende vastgoedreclame

Het reclamebedrijf in de vastgoedverkoop is het middel dat het bouwbedrijf heeft om de verkoop van zijn civiele projecten te bevorderen; zij nemen echter vaak hun toevlucht tot misleidende aanbiedingen om potentiële kopers aan te trekken die zowel de ontwikkelaar als het bouwbedrijf ten goede komen.

Is er een directe relatie tussen de projectontwikkelaars en het bedrijf dat het civiele project uitvoert? Wat is de contractuele relatie tussen beide en hoe te reageren in geval van reclamefraude?

In de veronderstelling dat reclame tot doel heeft bekendheid te geven aan een product om de consumptie ervan te stimuleren, is met name het overdreven misbruik van projectontwikkelaars bij de promotie van woningbouwprojecten opgemerkt.

Aangenomen wordt dat de belofte die doorgaans door ontwikkelaars wordt gedaan dat de aangeboden projecten “in afwachting van goedkeuring” door de bouwonderneming zijn, niet rechtvaardigt dat wat wordt aangeboden anders is dan wat wordt aangeboden.

In dit verband stelt de kamer van het Hooggerechtshof in Audiencia Provincial Sección N. 4, A Coruña, Sentencia: 00107/2015 del 30 de marzo de 2015, MARTINSA FADESA, S.A vs Don Jerónimo: “Vervolgens heeft hij zich gebogen over de regelgeving inzake consumentenbescherming met betrekking tot de informatie die moet worden verstrekt bij de verkoop en aankoop van woningen [Omissis…], met name wat betreft de afdwingbaarheid van het aanbod, de promotie en de reclame die wordt gemaakt [Omissis…].

En de exclusieve verplichting van de ontwikkelaar om het werk zodanig te voltooien dat het voldoet aan de bouwkenmerken die publiekelijk aan de toekomstige kopers worden aangeboden, werd benadrukt, met jurisprudentie over het effect van het geadverteerde en toegezegde reclameaspect van de koopovereenkomst”.
Dit wijst op het standpunt van de Hoge Raad dat de reclame van het vastgoedbedrijf contractueel verbonden is met zijn bouwprojecten.

De promotie van de verkoop wordt uitgevoerd met het doel de potentiële koper economisch te beïnvloeden, zodat de relatie tussen het Vastgoed – Bouwbedrijf en de koper inherent is aan de publiciteit die in overeenstemming moet zijn met het contract dat de verkoop afsluit.
Weliswaar kunnen zich tijdens het bouwproces van vastgoedprojecten situaties voordoen die het door de bouwonderneming verwachte resultaat wijzigen, hetgeen de dynamiek van deze processen kan beïnvloeden, maar het is niet minder waar dat de uitgebrachte offerte in overeenstemming moet zijn met het voorgestelde project.

Met andere woorden, het makelaarskantoor kan geen idyllische ruimtes omgeven door paradijselijke uitzichten en andere hoop voor de potentiële koper adverteren, onder het gewicht van hun behoefte, wanneer de realiteit van hun verkoop de levering van projecten zal zijn die ver verwijderd zijn van wat wordt aangeboden.
Zo is het arrest van de provinciale rechtbank van A Coruña van 30 maart 2015 op dit punt zeer duidelijk, waarbij de projectontwikkelaar wordt veroordeeld tot schadeloosstelling van de verkoper met een verlaging van de prijs van het onroerend goed met 25 % omdat de ontwikkeling uiteindelijk niet aan de geadverteerde kenmerken voldeed.

 

“Het belang van reclame in het besluitvormingsproces van de gemiddelde koper neemt toe, evenals de mogelijkheid een valse verwachting te wekken die hem de mogelijkheid ontneemt het gemak van de aankoop van een huis onder bepaalde voorwaarden af te wegen.
Vastgoedreclame is dus precontractueel bewijs voor de koper, voor het geval zijn belangen worden geschaad door misleidende reclame van de projectontwikkelaar.

Nog afgezien van de mogelijke burgerlijke, administratieve en strafrechtelijke aansprakelijkheid die op het bouwbedrijf kan rusten, niet alleen wegens nalatigheid bij de beoordeling van de reclame die de projectontwikkelaar die contracten sluit, maar ook voor de handelingen of feiten die voortvloeien uit de levering van onroerend goed of stedenbouwkundige projecten die afwijken van de werkelijkheid van wat werd aangeboden.

Meer informatie: legaltoday