Welke invloed heeft een faillissementsprocedure van een Promoter vastgoed, op de verkoopscontracten van vastgoed, welke vooraf gaan aan de  faillissementsprocedure welke werd ingediend?

De kopers van onroerend goed kunnen op een bepaald moment nadeel leiden door de situatie van faillissementsprocedure waarin de Promoter vastgoed zich in bevindt en waarbij het afhangt van de dynamiek van de onderneming in faillissement of deze verder gaat met zijn activiteit of niet.

De bedoeling van een faillissementsprocedure is tot toelaten van het doorgaan van de activiteit van het bedrijf waarvoor men deze gerechterlijke procedure heeft ontworpen met de bedoeling opdat het bedrijf een periode heeft waarin men geen enkele soort van schuldvordering kan doen vanwege de schuldeisers. In de plaats daarvan stelt men mogelijke aanklachten in tijdelijke vorm uit of het overeenkomen van verminderingen in activiteit, dit om het mogelijk terug op gang brengen van het bedrijf en het verdergaan ervan.

Eén van de bedoelingen van de eigenaar en verantwoordelijke is het doorgaan van de activiteit van het bedrijf en welke het onderwerp van de zelfde promotie is evenals de verkoop van onroerende goederen,  waarbij men deze tareas kan verzetten binnen het kader van de faillisementsprocedure zonder dat de realizatie van onderwerp van de activiteit van de Promoter, welke is de verkoop van de onroerende goederen welke deze promoveert of bouwt, men de gerechterlijke goedkeuring eist daar het gaat om de activiteit van het bedrijf; en enkel door de Insolventiewetgeving, een gerechterlijke toelating wordt dit geëist ingeval van eigendommen of activas welke hun erfgoed of activen betreft.

Het eerste dat er dient gezegd te worden is dat eens men zich in het faillissementsproces bevindt, de verkoopscontracten geen gevolgen hebben met betrekking tot de wederzijdige verplichtingen ter nakoming zowel ten laste van het bedrijf in faillissementsproces als de koper en dit volgens het artikel 62.2 van de Insolventiewetgeving.

De Promoter in faillissementsproces kan daadwerkelijk verdergaan met zijn activiteit, maar wat gebeurt er wanneer er geen contractuele nakoming is, vanwege het bedrijf, van het verkoopscontract van onroerend goed?

Er dient te worden onderscheiden, bij dit tema, of deze niet-nakoming van het contract zich voordoet wanneer men zich reeds in de faillissementsprocedure bevindt, of anderzijds het voordien voorviel, en dit verschil is heel belangrijk voor de kopers daar dit hun situatie gaat bepalen binnen de faillissementsprocedure.

Als het niet-nakomen van het verkoopscontract van het onroerend goed zich voordoet wegens het niet-nakomen van de Promoter vastgoed, binnen het faillissementsproces, de kopers voor het feit komen te staan dat na de indiening van  betrokken juridische aanklacht van beslissing en de dienstverleningen men een verklaring van kredieterkenning bekomt tegen de algehele conformidad welke is vastgelegd in het artikel 62.6 van de faillissementsreglementering.

Dit wil zeggen dat de aanbetaalde bedragen door de kopers vastgoed welke juridische erkening hebben verkregen, ten laste zijn, zijnde hun betaling, van het bedrijf evenals de kost voortkomend uit hun activiteit gedurende het faillisementsproces en deze worden met preferent karakter afgerekend, zonder dat deze deel uitmaken van een lijst van schuldeisers en zonder zodoende de noodzaak om onderworpen te zijn aan een overeenkomst noch aan resultaten van afrekening van de vennootschap wanneer uiteindelijk dit zou voordoen.

Als het niet-nakomen van het verkoopscontract vastgoed zich heeft voorgedaan vóór de verklaring van faillissementsprocedure staan we voor het feit dat de kopers overgaan tot het zijn van schuldeisers, een schuldeiser méér en worden opgenomen in de lijst van de gewone schuldeisers en dit heeft zowel gevolg op de overeenkomst die is getekend geweest en welke zodoende onderworpen is aan het eindresultaat van de afrekening van het bedrijf in faillissementproces.

De beëindiging van een verkoopscontract in vastgoed voorzien in de faillisementsprocedure zal enkel deze opgenomen worden in het faillisementsproces als de reden van de beëindiging van de resolutie is van na het proces, maar nooit kan men een faillisementsprocedure indienen met resolutie van het verkoopscontract welke was  opgemaakt vóór het faillissementsproces.

Op deze manier en aanspraak makend als éen van de vele schuldeisers kan men verder zeggen dat het faillisementsproces van de Promoter vastgoed de koper in een slechte situatie plaatst en gelijkaardig aan andere schuldeisers waarbij de contracten benadeeld zijn en blijft het onzeker of dezen wel of niet doorgaan met hun activiteit, van het bedrijf in faillissement, daar als deze geen voortgang hebben en men komt tot de afrekening van het bedrijf, de kopers van het vastgoed enkel én van de vele  schuldeiser zijn.

Enkel het bestaan van een waarborg geft garantie aan de voorafbetaalde bedragen en kan de enige bevredigende oplossing zijn voor de kopers die van het moment van niet-nakoming van de afgesproken termijn voor de afwerking van de woning men kan eisen dat de bankinstelling of de verzekeringsmaatschappij zijn geld teruggeeft.

Gelukkig, velen van de aanklachten die de advocaten van vastgoed van Carlos Baño León in Alicante in de Rechtbanken hebben ingediend, zijn met groot succes geweest en niet enkel met betrekking tot de aanklachten tegenover de bankinstellingen maar ook tegen opzichte van  de verantwoordelijken van de Promoters van vastgoed.

In dit laatste geval de koper eindigt hierbij een schuldeiser te zijn van de Promoter vastgoed en verdwijnt uit het faillisementsprocedure tenzij dat er andere bedragen zijn die niet verzekert zijn of er rechten bestaan die erkent worden.

Kan het enige invloed hebben in de kwalificatie van het faillissement, de handeling van de verantwoordelijke van de zakenfirma wanneer deze niet de verplichting van het verstrekken van waarborgen had nagekomen?

 

Naar mijn mening niet, gezien het gaat om verschillende verantwoordelijkheden, één is deze van de verantwoordelijke van het bedrijf in relatie met de schuldeisers in het kader van beheer en explotatie van de zaak, welke verantwoordelijkheid past binnen in hetgeen is vastgelegd in de Wet van kapitaalvennootschappen en langs de andere kant de verantwoordelijkheid die de koper van een concrete woning kan deze eisen aan de verantwoordelijke van een bedrijf voor het niet waarborgen van de aanbetaalde bedragen daar deze verantwoordelijkheid valt binnen het kader van de verantwoordelijkheid die men eist bij het niet-nakomen van de Wet van ius cogensen en buiten het gebied van het uitbaten van de economische activiteit van het bedrijf valt.

Op deze manier is het mogelijk en is het zo dat met regelmatigheid er een veroordeling is bekomen van de verantwoordelijke voor responsabiliteit ten opzichte van de koper en tegelijkertijd de verklaring van onschuldig zijn in de kwalificatie van deze zelfde verantwoordelijke in het faillissement.

De ervaring van ons advocatenkantoor van Alicante van Carlos Baño León , in faillissementen van grote Promoters vastgoed in de Communidad Valenciana, waarbij de meeste schuldeisers kopers van woningen waren, welke uitspraken zijn bekomen van beëindigen van verkoopscontracten of langs de andere kant deze die gerechterlijke behandeling waren en de gevolgen voor dezen was dat deze werden opgenomen bij de gewone schuleisers en dat deze onderworpen zijn aan de overeenkomst waartoe ze behoren, en de afrekeningen van de Promoters vastgoed, welke in de meeste gevallen waren.

De advocaten vastgoed van het advocatenkantoor te Alicante van Carlos Baño León hebben veel ervaring in dit gebied en dit over heel Spanje zodoende dat we ons ter uwer beschikking stellen voor eender welke vraag welke zich kan voorvallen in dit rechtsgebied.