Mede-eigendom of condominium als situatie waarin meerdere personen gezamenlijk eigenaar zijn van een onroerend goed, wordt in ons Burgerlijk Wetboek met een kapitaalregeling beoogd, onverminderd andere specifieke regelingen voor figuren die een eigen materieel karakter hebben gekregen, zoals de Horizontale Eigendomswet.
Gewoonlijk vindt deze situatie van mede-eigendom haar oorsprong in een erfenis, in een liquidatie van een gemeenschap van goederen of als gevolg van de wil van de personen om een goed gezamenlijk te verwerven.
In tegenstelling tot andere, modernere modaliteiten, zoals de ploegengebruik, of toeristenappartementendie van gemeenschap van goederen impliceert een gedeelde eigendom van het domein zonder onderscheid of verdeling, zodat men een abstracte titel heeft op het geheel van de onroerende goederen op dezelfde wijze als de anderen, zonder dat er een concrete materiële toewijzing van die goederen is.
De wet regelt de rechten en verplichtingen van de verschillende mede-eigenaars die, tenzij anders is overeengekomen of tenzij er een specifieke regeling van gebruik en genot is, hetzelfde recht hebben op het gebruik en het genot van het onroerend goed, en dit recht mag tussen hen niet worden aangetast.
Soms regelen de mede-eigenaars bij overeenkomst het individuele gebruik, of voor bepaalde perioden, van ieder van hen van dit goed, maar dit is meestal niet normaal omdat in veel gevallen het mede-eigendom niet vrijwillig is maar het gevolg van een bepaalde situatie, zoals in het geval van een aanvaarding van een erfenis.
Normaal is deze situatie van gedeelde eigendom in geval van condominiums dus van voorbijgaande aard, hoewel dit het conflict dat in dergelijke gevallen ontstaat, niet wegneemt.
Denk aan de gevallen van ontbinding van het huwelijk en vereffening van de gemeenschap van goederen, waar er, behalve in het geval van een overdracht ten gunste van een van de echtgenoten van het gebruik van de woning, meestal een conflict is bij het regelen van de verdeling van de gemeenschappelijke goederen tussen de voormalige echtgenoten.
Uit het voorgaande volgt dat de belangrijkste vraag die door mede-eigendom of condominium wordt opgeworpen, de duur van het onderhoud in een dergelijke situatie is.
Ons Burgerlijk Wetboek bepaalt dat van geen enkele mede-eigenaar kan worden geëist dat hij in een dergelijke situatie van mede-eigendomblijft. en staat bijgevolg toe dat eenieder van hen de verdeling van de onroerende goederen vordert en aan ieder van hen het deel toekent dat hem toekomt, hoewel dit normaliter niet mogelijk is omdat de onroerende goederen een goed zijn dat niet kan worden verdeeld zonder afbreuk te doen aan de aard ervan.
In deze gevallen van ondeelbaarheid van het goed bepaalt de wet dat de partijen in onderlinge overeenstemming kunnen overeenkomen het goed te verkopen of, bij gebreke van overeenstemming, de arbitrage van een derde kunnen inroepen.
Zij kunnen dit ook doen via het systeem van verkoop bij vrijwillige veiling, dat is ingesteld bij de wet op de vrijwillige rechtspraak Wet 15/2015 van 2 juli.
Voor gevallen van onenigheid regelt het ook een gerechtelijke procedure voor de verdeling van de gemeenschappelijke goederen, die zal worden uitgevoerd door middel van de verkoop van de goederen, hetzij via een gerechtelijke procedure door openbare verkoping, hetzij bij een notaris indien de partijen de rechtbank daarom verzoeken.
De gerechtelijke procedure voor de verdeling van gemeenschappelijkegoederen wordt ingeleid door een door een advocaat ondertekend verzoekschrift waarin, na de hoedanigheid van mede-eigenaar van een onroerend goed te hebben erkend, de rechter wordt verzocht een einde te maken aan deze situatie van mede-eigendom.
De andere partijen worden door de rechtbank op de hoogte gebracht en na de periode van beschuldigingen indien er geen overeenstemming is over de waardebepaling van het onroerend goed.
Een deskundige wordt aangesteld om de waarde van het onroerend goed te bepalen als voorbereidende stap voor de vrijwillige of gedwongen verkoop van het onroerend goed.