Het is dankzij de participatievergoeding dat gemeenschappen overeind kunnen blijven. Het is een feit dat de kosten en lasten van een gebouw, of het nu gaat om voordelen of verplichtingen, ten laste moeten komen van de leden van de samenleving.
Niemand legt hen echter uit waarom of hoe een dergelijk quotum moet worden vastgesteld. Hieronder zult u niet alleen de basis begrijpen, maar wij zullen u ook helpen met de juridische formaliteiten.
Deelname aan een gemeenschap van eigenaars
Wat betekent deelnamequota?
Als we het hebben over het participatieaandeel, hebben we het over het percentage waarin een lid van een gemeenschap van eigenaars verantwoordelijk is voor de kosten en lasten.
Dat wil zeggen, van de portiersloge en reparatiekosten tot de nieuwbouwvoordelen, alles moet door deze eigenaren worden gedekt. Door de certificering heeft artikel 5 van het LPH het volgende vastgesteld:
“…in de eigendomsakte per appartement wordt het aandeel vastgesteld dat overeenkomt met elk appartement of pand voor het gehele gebouw…”.
Met andere woorden, elke flat heeft zijn eigen procentuele aandeel in de totale kosten van het pand.
Hoe wordt het quotum bepaald?
Er zijn bepaalde procedures die moeten worden gevolgd bij het vaststellen van de deelnemingsvergoeding. Naast die welke reeds in artikel 5 zijn toegelicht, kan het ook worden bepaald via:
De ontwikkelaar-verkoper: voordat hij begint met de verkoop van de flats of appartementen.
Deelnemers van de Gemeenschap: met algemene stemmen.
Door arbitrage of gerechtelijke uitspraak: indien geen van de bovenstaande zaken is goedgekeurd.
Er zij op gewezen dat de volgende criteria in aanmerking moeten worden genomen om een van de procedures voor de bepaling van de percentages uit te voeren:
1. De hoeveelheid oppervlakte die nuttig is in verhouding tot het geheel van de structuur.
2. Het totale bedrag van de externe en interne site
3. De situatie in het gebouw
4. Het gebruik van de appartementen of lokalen
In ieder geval moet de procedure voor de vaststelling van het percentage op objectieve en niet op willekeurige wijze worden vastgesteld.
Waar is dit quotum voor?
De deelnamevergoeding heeft vele voordelen. Er zijn echter vier punten die het belang ervan onderstrepen:
1. Geeft eigenaren het recht hun mening te geven over het gebouw.
2. Bepaal het bedrag en de verdeling van de uitgaven en lasten die in het onroerend goed worden gegenereerd.
3. Bepaalt de mate van inspraak en beslissingsrecht van de eigenaars bij de komende voordelen of wijzigingen aan het gebouw.
4. Bepalen welke leiders vergaderingen moeten bijwonen voor toekomstige afspraken over het gebouw.
Er zij op gewezen dat, hoewel de leiders zullen worden gekozen om de gemeenschap te vertegenwoordigen, artikel 9 van het LPH bepaalt dat:
“Het is de plicht van elke eigenaar…
e) Bijdragen, overeenkomstig het in de akte vastgestelde of speciaal vastgestelde deelnemingsquotum, aan de algemene uitgaven voor het adequate onderhoud van het onroerend goed, zijn diensten, lasten en verantwoordelijkheden die niet voor individualisering vatbaar zijn…”.
Kunnen de quota worden gewijzigd?
Nee, hoewel dit in sommige gevallen met betrekking tot verhuurdersrechten zou kunnen gebeuren. Daarvoor moet echter rekening worden gehouden met de volgende parameters:
Alle deelnemers moeten instemmen met de wijziging.
Alle deelnemers zullen te maken krijgen met een rechterlijke uitspraak waarin de correctie van de vastgestelde vergoedingen wordt aangegeven.
De wet steunt de eisers. Indien het echter niet nodig wordt geacht het percentage van het aandeel van de eigenaars te wijzigen, blijft het ongewijzigd.
Kan een nieuwe participatieovereenkomst worden aangenomen waarin de quota worden genegeerd?
De vergoeding wordt niet genegeerd; toch kunnen buren een betaling met unanieme waarde vaststellen. Maar daarvoor moeten alle eigenaren het eens zijn.
