De dreiging welke in de titel te lezen is, is niet te verwaarlozen daar het geval dat we willen belichten meer voorkomend is dan men op het eerste zicht denkt, aan de oorsprong liggend geen kennis te hebben van zaken. Deze is soms niet te rechtvaardigen vanwege de inwoner, welke wenst een woning te bouwen, waarbij men vooral wettelijke handelingen dient te vervullen en men dit dient te doen op basis van de stedelijke legaliteit en het gevolg is dat er stedelijke inbreuken zijn waarbij er belangrijke santies of boetes worden opgelegd.
De reden van dit artikel is wegens een recente raadpleging aan dit advocatenkantoor te Alicante/ Costa Blanca, door een burger van Belgische nationaliteit die een paar maanden geleden er weet van had dat de gemeente, reeds een tijd geleden, een resolutie had laten noteren, waarvan hij niet op de hoogte was, een resolutie waarbij bepaalde werken illegaal waren. Deze had hij laten uitvoeren als promoter en de uitbreiding van de woning werd gesactioneerd en waarbij werd geëist dat de stedelijke situatie werd herstelt naar de oorspronkelijk situatie van vóór de uitvoering van de werken.
Deze werken, welke in detail worden vermeld in de administratieve resolutie, waren tegengesteld aan de stedelijke normatieven, welke worden aangetoond, zodoende dat men de eigenaar verplicht om een bouwvergunning aan te vragen en in het geval deze dit weigert te doen, de werken worden afgebroken.
Dit kan verwarrend zijn, daar dit niet wil zeggen dat illegale werken kunnen gelegalizeerd worden, neen, dat nooit, temeer daar men het weergeeft in een resolutie van de plaatselijke overheid waarover we hier spreken, maar wel dat men aan de eigenaar toestaat dat deze zich tot de gemeente went om het op te lossen en zo hem niet onderdedigbaar te maken, en zich dient te wenden tot de Rechtbanken.
Het is duidelijk dat de inachtneming van de werken als overteding van de stedelijke normatieven het onmogelijk maakt dat de burger een legalisering bekomt daar stedelijke illegale werken, niet kunnen gelegaliseerd worden maar men wel toelaat aan de eigenaar van een woning, het vermijden dat de gemeente ovegaat tot slopen en afbreken en nadien alle kosten hiervan aan hem aanrekent.
De wens van dit kantoor van advocaten te Alicante/Costa Blanca is om via dit artikel de geïnteresseerde personen te oriënteren opdat ze geen fouten begaan en in geval ze het doen, we via dit artikel hen willen helpen.
PROMOTER (particuliere eigenaar van een terrein)
Wettelijk beschouwd men zo de persoon die de eigenaar van de bouw is, zijnde deze die het gaat uitvoeren, onbepaald van de grootte of hoeveelheid van werken die er gaan gebeuren.
Het kan een professioneel zijn die zich toewijdt aan de bouwpromoties om aan derden te verkopen, maar ook een kleine eigenaar van een terrein welke het bouwen van een woning voor eigen gebruik op zich neemt.
De figuur van de promoter is terug te vinden in het Art. 9, Wet 38/1999, van 5 november van de bouwwet waarbij het betreft elke persoon, particulier of bedrijf, publiek of privaat, die individueel of gezamelijk, beslist, promoot, programmeert of financieert, met eigen middelen of van derden, van bouwwerkzaamheden voor zichzelf.
VERPLICHTINGEN VAN DE PROMOTER
De promoter van een woning heeft als eerste verplichting vóór het moment van bouwen, een Bouwvergunning aan te vragen bij de plaatselijke Gemeente waar zich het terrein of bouwgrond bevindt.
Er zal een bouwproject van deze woning worden geëisd die gaat gebouwd worden, buiten ook vele andere zaken, welke wordt nagekeken door technici van de Gemeente om te checken dat de bouw vervult qua volume en bouwbaarheid welke is gebaseerd op vereisten van de Wet van stedebouw van die gemeente.
Het is daarom heel belangrijk dat voordat men bouwt, men beschikt over de goedkeuring tot bouwen of wat het zelfde is, de toelating vanwege de Plaatselijke Autoriteit dat dit stedelijk project men kan worden uitgevoerd, op dit concreet terrein.
Maar wordt bij deze toelating tot bouwen, enkel verwezen naar een nieuwbouw?
AANVRAAG TOT VERGUNNING VAN GROTE WERKEN TER AANPASSING VAN WONINGEN
Niet enkel eist men een toelating voor een nieuwbouw maar ook voor dezen welke een aanpassing zijn van reeds bestaande gebouwen steeds wanneer het betreft om de uitbreiding van een bouw, verandering van zijn gebruik en als men de structuur en gevel wijzigt.
Als we de werken onderzoeken die, in dit concreet geval, de Gemeente waren aangeklaagd (uitbreiding van de woning met 8m2, verandering van smeetwerk van paellero bestaande uit 10,5m2; inrichting op half-kelderniveau met vloerbekleding; het plaatsen van beschermde blinde muur op een reeds bestaande steunmuur; een parkeerterrein), staan we hier duidelijk voor de eis van vergunning voor deze veranderingswerken en het lijkt ongeloofelijk alhoewel uit eigen ervaring hebben we dit enkele keren gezien, bevoorbeeld in dit geval, dat de technici en bouwheer zich verlenen tot deze onregelmatigheden welke voor hun klant een aanzienlijk economisch verlies en onweerkerige negative gevolgen heeft.
Bij onze ruime ervaring als advocaten te Alicante van Carlos Baño León, dienen we te zeggen dat slechts weinig keren de technici of technische architecten betrokken zijn bij dit gedrag maar dat het vele malen het de bouwheren zijn, in de meeste gevallen de kleinere bouwheren, die zich tot deze praktijk wenden.
In andere artikels van onze pagina raden we aan om te handelen op het moment dat men komt te staan voor een uitvoeringscontract voor werken of verbouwingswerken.
HET NIET-NAKOMEN VAN DEZE VERPLICHTINGEN, GEVOLGEN
Zo belangrijk zijn de sancties vanwege stedelijk inbreuken dat het de moeite loont dat degene die werken wenst uit te voeren, of deze om nieuwbouw gaan of niet, zich richt tot een advocaat in Spanje voor een voorafgaande begeleiding om stedelijke inbreuken te voorkomen welke soms van deze aard zijn dat het patrimonium van de burger in gevaar kan komen.
Het eerste wat de geïnteresseerde dient te bekijken bij het bouwen van een woning in Spanje is. of hij wettelijk de voorwaarde voldoet als promoter en in de wet op stedebouw zijn ere en aantal verplichtingen welke belangrijk is, is het hebben van de overeenstemmende vergunningen wanneer men werken uitvoert.
Soms doet de geïnteresseerde veranderingen en deze veranderingswerken vereisen soms de goedkeuring van de plaatselijk overheid (Gemeente), zoals we eerder reeds hebben uitgelegd.
Deze persoon dient zich te wenden tot een bouwheer, en soms ook tot technici of technische architect, om bouwwerken uit te voeren en het gebeurd regelmatig dat een bouwheer de realiteit niet voorlegt aan zijn klant en er niet op aandringt op de noodzaak ter bekoming van deze goedkeuringen.
Bij een technici of technisch architect, wanneer deze hierbij te pas komt, is het minder gebruikelijk dat hij een werk gaat leiden of toezicht gaat houden over werken, wetende dat deze niet wettelijk zijn, maar soms gebeurd het. In het geval dat we hier beschrijven, is het zo voorgevallen.
Bij verbouwingen, spreken we over bouwheren welke geen goede professionelen zijn en die hun eigen interesse voornemen voor deze van de klant en hij doet dit negerend de ernstige inbreuk van de regels die dit kan veroorzaken.
Soms, en zeg echt soms, denkt de bouwheer enkel in de winst die de werken gaan opleveren en hierbij wetende dat hij niet correct handelt. Hij soms de werken uitvoert de klant ervan overtuigend dat er geen enkel probleem is, wat niet zo is: en in andere gevallen het de klant is die vrijwillig de verantwoordelijkheid op zich neemt van de risico’s van dit gedrag, hoeveel keren de bouwheer de risico’s heeft uitgelegd die men hierbij loopt.
De inbreuk op de stelijke normatieven hebben niet alleen een economische sanctie of boete te gevolg maar ook de verplichting tot het herstellen van de stedelijke situatie van vóór de inbreuk.
[Artíkel 236.3 van de Wet 5/2014, van 25 de juli, van de Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje “Als de geïnteresseerde de vergunning niet aanvraagt of stedelijke goedkeuring vraagt in een periode van twee maanden, of dezel zelfde was geweigerd aangezien het werd toegekend in strijd met de eisen van de stedenbouwkundige voorschriften, zal het worden uitgevoerd in overeenstemming met de bepalingen van de Wet]
Het is duidelijk dat de technici tussenbeide dienen te komen evenals het proberen tot een akkoord te komen met de Gemeente, het minst nadelige, daar wanneer dit niet gebeurd, men deze procedure verliest en het verlies van rechten van verdediging ernstig is.
Vele keren hebben we klanten gezien die hun spaargelden hebben uitgegeven en de werken dienen afgebroken te worden welke illegaal waren, welke niet enkel tot grote frustratie leidt maar ook tot een groot economisch verlies.
[er kunnen boetes opgelegd worden van 25 tot 50 percent van de waarde van de werken of uigevoerde installaties, zijnde een minimaboete van 600 euros, voorzien in het artíkel 262 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje.]
Hierbuiten, in het geval dat we recentelijk hebben gehad, was deze woning te koop gezet bij een inmobilieën of agentschap, een bijkomend probleem en dat het niet kan verkocht worden todat de situatie op stedelijk vlak herstelt is.
In het concreet geval, zoals de Wet vastlegt, legt de Gemeente in het Eigendomsregister een nota vast met vermelding van bestaan van een santiedossier op deze woning,zodat eender welke derde persoon die zich begeeft tot het Register, de wettelijke situatie ziet van de woning, en gaat vermijden deze aan te kopen.
[Artículo 240 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana establece que: “Instruido el expediente y formulada la propuesta de medida de restauración de la ordenación urbanística vulnerada, la misma será comunicada al Registro de la Propiedad]
Zodoende, op dit moment, kan deze persoon zijn woning niet verkopen en indien het niet wordt gedaan binnen de termijn voorzien door de Plaatselijke Autoriteit of Gemeente, zullen de werken worden afgebroken, op zijn kosten en we willen ook vermelden dat tot men deze aanpassingen doet, de eigenaar geen toelevering van electriciteit en water zal hebben daar de bedrijven hun diensten staken.
MOGELIJKE HANDELINGEN VIA ADMINISTRATIEVE WEG
Eens een dossier is opgestart ter herstelling van de wettigheid van stedebouw, welke gebeurd zijn wegens een aanklacht van een buur, ofwel wegens controlediensten of controle rechtstreeks vanuit de gemeente, die het zelf hebben opgemerkt, zal het allerbelangrijkste zijn om zich te verpersoonlijken in het administratief dossier en aantekening te maken van de reden van de handelen vanwege de Gemeente.
De mogelijk handelingen starten vanaf het beroepen op de verjaring, zodoende dat het gevolg is dat de werken niet afgebroken kunnen worden alhoewel ze illegaal zijn; verdedigen van formele gebreken om zoveel mogelijk het dossier te vertragen; het tussenbeide komen van technici om zo ook te bekijken met de plaatselijke autoriteit of er verschillende oplossingen zijn en niet zulk een drastisch zoals de autoriteit wilde voorstellen, enzovoort.
Na beëindiging van een administratief dossier, bestaat er steeds de mogelijkheid om een klacht in te dienen via rechterlijke weg, de contencioso-administrativa, wanneer men denkt dat men aldaar goede resultaden kan bekomen.
Maar in vele gevallen is het zo dat de geïnteresseerde geen kennis heeft van het bestaan van een administratief dossier en regelmatig maakt het hem onverdedigbaar.
In het concrete geval, waar we over spreken, dient de tussenkomst van de geïnteresseerde te zijn, het zich verpersoonlijken bij de handelingen en proberen dat men de resoluties opnieuw ter kennis brengt om zich dan te kunnen verdedigen tegen deze.
Nooit zal het een goede oplossing zijn dat de eigenaar promoter handelt achter de rug van het administratief dossier van de Gemeente daar dit blijft lopen en dit fatale gevolgen voor hem heeft.
Vele keren geef ik de raad aan de klanten om de verantwoordelijkheid op te eisen van de bouwheer en technici via civielrechterlijke weg maar meestal vergeten ze het belangrijkste zijnde het administratief dossier dat lopende is en buiten te handelen tegen deze partijen, men het administratief dossier van de Gemeente niet aan een zijde mag laten, daar de gevolgen zo benadelend kunnen zijn. In dit concreet geval, dient men ervoor te zorgen dat de bouwheer en technici zich inzetten en handelen ten opzichte van de Gemeente en oplosssingen voorstellen waarij ze hun verantwoordelijkheid opnemen.
MOGELIJKE HANDELINGEN VIA CIVIELE RECHTBANK
Buiten de belangrijkste handelingen welke we hebben weergegeven,welke dienen te worden gerealiseerd via administratieve weg, dient er ook rekening gehouden te worden met de belangrijkheid van rechterlijke acties via civiele tegen bouwheer en technici van de bouw welke tussenbeide zijn gekomen bij het bouwen van de desbetreffende illegale werken.
Dezen personen dienen in principe gedwongen te worden om zich ter verpersoonlijken in het administratieve dossier om de klant te verdedigen, zijn vertegenwoordiger of solicitant, door technische oplossingen aan te bieden ter voorkoming van het afbreken van de werken, maar persoonlijk beschouw ik de poging redelijk zinloos maar goed elke zaak is verschillend en we moeten zien welke invloed ze kunnen hebben.
Hierbuiten, raden we aan om een civiele rechterlijke aanklacht te doen voor geleden schades opdat de uiteindelijke schades die de particulier kan hebben, gedragen worden door de daadwerkelijke verantwoordelijken van de inbreuken wegens de kennis die zij hebben van de stedelijke wetgeving, en zodoende rechtstreeks de verantwoordelijkheid voor schades op zich te nemen, die hun gedrag heeft veroorzaakt en in dit concreet geval, de schade van neerhaling en herstel van de stedelijke wettelijkheid welke niet weinig zijn.
Wat we wel aanraden is om niet alleen een rechterlijke aanklacht te doen tegen de bouwheer en technici van de werken, en de rug toe te keren aan de handelingen van administratieve weg. We dringen er op aan dat het administratief disciplinair dossier, welk één van de belangrijkste zaken is, waarop wij ons steeds concentreren, en zodoende is dit wat we aanraden te doen zijnde het aansprakelijk stellen van de verantwoordelijken opdat ze de oplossing geven aan de benadeelde particuliere promoter. De oplossing welke kan komen langs administratieve weg met de Gemeente, of via civile rechtsweg met een rechterlijke resolutieverklaring van hun verantwoordelijkheid.
Carlos Baño León Advocaten te Alicante/Costa Blanca is een advocatenkantoor met specialisten in vastgoedrecht, stedebouw en bouwwerken te Spanje en we stellen onze diensten van 37 jaar ervaring in de rechtbanken en rechtshoven ter uwer beschikking en begeleiden heel wat klanten welke hebben geïnvesteerd in Spanje. Twijfel niet om ons uw vragen te stellen.
